Licencias de Actividad, Apertura y Funcionamiento

En la ciudad de Madrid, la tramitación se regula por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. La tramitación dependerá del tipo de actividad, la cuales se agrupan en:

- Actividades nocivas o clasificadas. Aquellas que pueden resultar molestas, insalubres o poner en riesgo al medio ambiente. La tramitación de este tipo de actividad se efectúa mediante licencia urbanística, que es el acto administrativo reglado por el que el Ayuntamiento resuelve autorizar al interesado a realizar una actuación de construcción y edificación, de implantación, desarrollo o modificación de actividad o cualquier otro acto de uso del suelo, expresando el objeto de esta, las condiciones y los plazos de ejercicio conforme a lo establecido en la normativa aplicable. Entrarían en esta categoría las actividades relacionadas con la hostelería, actividades industriales y garajes entre otros. Quedan recogidas las actuaciones sujetas a licencia en el Anexo I de la Ordenanza 6/2022, que puede consultarse aquí.

- Actividades inocuas o no clasificadas. Aquellas que no generan molestias a terceros, ni ponen en riesgo la salubridad o el medio ambiente. La tramitación de este tipo de actividad se efectúa mediante declaración responsable, que es un documento suscrito por el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística y sectorial aplicable a dicha actuación, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del Ayuntamiento cuando le sea requerida, comprometiéndose a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo que dure la realización del acto objeto de la declaración. Entrarían en esta categoría las actividades similares a pequeños comercios, oficinas, clínicas (salvo casos concretos), academias u otros negocios que no se encuentran recogidos en las actuaciones urbanísticas anteriores.

La primera diferencia entre una licencia y una declaración responsable radica en el contenido documental. Para el primer caso, se exigirá generalmente el proyecto técnico visado, entre otra documentación que figura en el Anexo III de la Ordenanza 6/2022, que puede consultarse aquí.

Por su parte, el contenido documental de las declaraciones responsables es más sencillo, eliminándose la obligación del visado y estando determinado por el Anexo II de la Ordenanza 6/2022, que puede consultarse aquí.

En cualquiera de los casos, la tramitación se puede realizar directamente con el Ayuntamiento (Agencia de Gestión de Licencias Urbanísticas AGLA) o a través de una Empresa Colaboradora Urbanística (ECU) del mismo. Si se opta por la primera vía, no se contará con un técnico asignado hasta pasadas las primeras semanas tras la presentación del expediente y la facilidad de contacto con será más limitada, mientras que si se opta por tramitar con una ECU, se asignará un técnico nada más abonar la contratación de sus servicios y se contará con su disponibilidad durante la fase de elaboración del proyecto para resolución de dudas técnicas, motivo por el cual el coste de la tramitación es superior a si se hace directamente con el consistorio, aunque la diferencia no es muy grande y desde nuestro punto de vista es la opción más recomendable.

Independientemente de ello, la segunda y principal diferencia, consiste en la forma y plazos de tramitar el expediente. La licencia urbanística requiere de una comprobación previa exhaustiva y, por tanto, hasta que no se obtiene la autorización definitiva no se pueden empezar las obras. Sin embargo, con la presentación de la declaración responsable se pueden empezar los actos de construcción. No obstante, cabe destacar que no se contaría con la garantía de que la actuación es correcta hasta que el Ayuntamiento emite el informe técnico o la entidad colaboradora emite el certificado de conformidad, lo que suele tardar en torno a un mes, siendo más ágil la tramitación con la ECU. Para que la resolución sea concedida, pudiera requerirse alguna documentación adicional o informe preceptivo en materia ambiental o de protección de patrimonio.

Destacar también que hay actuaciones exentas de permisos municipales, que en el caso de Madrid capital serían:

- Las actuaciones que se determinen en la legislación de suelo de la Comunidad de Madrid.
- Las obras de conservación consistente en la sustitución de acabados interiores en edificios no protegidos arquitectónicamente.
- El cambio de actividad en locales con título habilitante por otra actividad compatible urbanísticamente y con las mismas o menores exigencias ambientales, de seguridad, salubridad y accesibilidad.
- La renovación de instalaciones o parte de estas cuando las nuevas cumplan las mismas exigencias urbanísticas o ambientales.
- Actuaciones provisionales de apuntalamiento en situaciones de peligro grave e inminente.

Con el proyecto terminado, el siguiente paso es buscar al contratista o constructor. Recomendamos contactar con 3-4 constructoras. Empresas de la zona, de confianza o recomendadas, siempre es mejor que otras sin referencias. Es indispensable firmar un contrato entre constructora y promotor para su seguridad en la posterior obra. Nuestro consejo antes de empezar la obra es que nunca se abone el montante total de los honorarios del constructor al inicio y si es una condición “sine qua non”, se busque otra alternativa, así como recalcar la importancia de que las alteraciones en relación a lo autorizado sean pocas para evitar desviaciones tanto del coste como de los tiempos pactados, además de realizarlos acorde a la legislación aplicable ya que serán objeto de revisión municipal.

Las tasas son diferentes entre ayuntamientos, aunque las variaciones no suelen ser significativas. En primera instancia hay una tasa de tramitación que depende de la superficie del local y del agente con el que tramitemos (Ayuntamiento o ECU). A medida que avanzamos con el expediente, se reclamará la constitución del aval por la correcta gestión de los residuos de la construcción y demolición. Este aval, se devuelve si se han cumplido con las obligaciones oportunas que establecen las ordenanzas. Finalmente, se requerirá del pago del impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO) que por regla general asciende a un 4% del presupuesto de ejecución material. Aunque este impuesto puede abonarse en cualquier momento, nuestro consejo es esperar hasta el final para luego no tener que reclamar una devolución si llegado el momento decidimos desistir o surge algún problema.